都更顧問

首善

克服臺銀土地產權問題、推動大同區老舊社區更新改造

臺北市 完成

丹棠受託擔任都更顧問。本案克服台灣銀行土地產權問題，首創大同區台灣銀行配合更新標售土地，並配合捐贈公益設施，為都更樹立新典範。

詳細資料

最新消息

2011
10/29

廣宇「首善」完工

公共利益

留設街角開放空間，提升地區居住品質
於涼州街與錦西街65巷口留設一街角開放空間，以提昇地區居住品質
捐贈公益設施-大同親子館
捐贈284坪公益設施及8部車位予臺北市政府文化局，目前作為親子館供大眾使用。
沿街退縮人行步道，提供當地居民良好人行環境
於涼州街、錦西街53巷、錦西街65巷留設4米以上之人行步道。
 

基本資料

項目 內容
實施者 廣宇建設實業股份有限公司
更新規劃 丹棠開發股份有限公司
建築設計 劉文岱建築師事務所
鑑價機構 宏大不動產估價師、巨秉不動產估價師、遠見不動產估價師
面積(㎡) 3,163.62
單元範圍 臺北市大同區雙連段二小段190地號等58筆土地
使用分區 住四
實施方式 權利變換
更新地區 大同區‧雙連國小西側更新地區
更新單元範圍圖

更新前

基地東鄰雙連國小，距離捷運淡水線民權西路站、新莊線大橋國小站約450公尺，公共設施完善、生活機能便利。惟區內建築大部分為2~3層樓加強磚造，房屋排列整齊，但南側巷道間隔狹窄，西北側空地荒蕪未能開發使用。
更新前現況


南側巷道間隔狹窄


基地內既成道路


產權範圍圖

容積

項目 面積(㎡) 百分比(%) 備註
基準容積 9469.86 300  -
    都市更新容積獎勵 -
       ΔF3更新時程 472.16 5.00 -
       ΔF4考量地區環境狀況 553.89 8.86 -
          ΔF4-1捐贈公益設施之成本 541.16 5.73 -
          ΔF4-2捐贈道路用地之獎勵 12.73 0.13 -
       ΔF5更新地區規劃設計 1436.47 15.21 -
          ΔF5-1量體及色彩與環境協調 566.59 6.00 -
          ΔF5-3人行步道 577.15 6.11 -
          ΔF5-4更新單元規模 292.74 3.10 -
      ΔF6處理佔有他人土地之舊違章建築戶 283.11 3.00 -
更新獎勵小計 2745.30 29.07 1
    其他獎勵  
停車獎勵容積 1890 20.01 -
其他獎勵小計 1890 0.00 -
    容積移轉 0.00 0.00 -
申請容積獎勵總計 2745.30 29.07 -
允建容積 14105.16 446.83 -
實設容積 14101.88 446.83 -
備註說明
1.本案變更版容積獎勵面積為2,745.63㎡，相較於核定版略增0.33㎡，惟本案之申請仍維持原核定版面積不變，即2745.30㎡。
 

規劃

建築規劃上沿街面部份留設至少4米之人行步道，並於涼州街與錦西街65巷口留設一街角開放空間，以提昇地區居住品質。此外本案還捐贈284坪公益設施及8部車位予臺北市政府文化局，作為劇場展演空間之使用，以增進大同區當地濃厚之文化氣息。
社區將動線區分為人行動線及車行動線；人行動線方面，基地沿街留設4至6米寬之人行步道，社區主入口設置於基地北側近中央處，並由東、西兩側之二支樓梯可通達至各層。車行動線方面，車道以雙車道通行方式，由東側的錦西街53巷進出地下室停車空間。
全區以水平帶狀約分為三區，沿街規劃為具商業性之一般零售業，西側配置文化局實驗劇場入口，中區則以社區中庭及內廳作區隔。建築物二至三樓為一般零售業、一般事務所及文化局實驗劇場，四樓以上為集合住宅，其建築物量體由倒「凸」字型轉化為雙塔型式，分為東西二側，由一棟四拼與一棟六拼建築物所組成。建築物樓層高度為十五層。


地面層平面圖


標準層平面圖


地下層平面圖


景觀配置平面圖


剖面圖


立面圖


完工圖
 

財務

項目 金額(億元) 備註
更新前價值 6.5 -
更新後價值 25.75 1
共同負擔或更新成本 -
    重建費用(A) 8.87  2
    權利變換費用(C) 1.05 -
    貸款利息(D) 0.63 -
    管理費用(F) 1.99 3
共同負擔或更新成本總計 12.53(48.66%) -
實施者分回 12.42(48.76%) -
地主分回 13.33(51.24%) -
備註說明
1.本案領銜估價為巨秉不動產估價師聯合事務所，更新後銷售面積為6875.51坪，車位數273個，更新後價值約為25.75億元。
2.重建費用平均單價為10.11萬元/坪，重建費用相較核定版合計減少4624元。
3.人事管理費率3.0％、營建工程管理費2.50%、銷售管理費4.50%、風險管理費 9.00%。

過程

2011-10-29
完工奠基典禮
2011-09-01
完成產權登記
2011-03-18
取得建築使用執照
2009-01-01
正式動工
2008-5-
拆除地上物
2008-03-18
更新事業計畫暨權利變換計畫公告實施
2007-10-22
都市更新委員會審議通過
2007-05-23
幹事會審查
2007-03-29
第三次公聽會
2007-03-06~04-04
公開展覽
2006-12-19
事業計畫暨權利變換計畫送件
2006-10-21
事業計畫及權利變換計畫公聽會
2006-10-02~11-02
申請分配期間
2006-09-17
銀行信託說明會
2006-09-03
建築設計及估價說明會
2006-07-02
建築規劃及權變初步說明會
2006-05-26
事業概要核准
2006-03-15
申請事業概要
2006-02-25
事業概要公聽會
2005-12-15
第一次說明會
2000-06-26
更新地區劃定