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2024
06/13
詔安「中山松悅」變更權利變換計畫核定
公共利益
協助開闢捐贈計畫道路
協助開闢取得部分計畫道路，與佔有長安西路19巷3弄部分土地之違占戶協調拆除違章建築，捐贈予臺北市政府。
配合市定古蹟「臺北市身心障礙福利會館」調整建築設計
建築外觀採新古典造型規劃，藉以突顯古蹟建築古典工藝美學，B基地臨長安西路側退縮4.5公尺人行道，友善指引古蹟參訪者。
退縮留設2至4米人行步道
A基地四周退縮4公尺以上無遮簷人行道，B基地沿捷運長安西路19巷2弄側退縮2公尺人行道，延續捷運中山站步行軸線。
基本資料
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 實施者 | 詔安建設股份有限公司 |
| 更新規劃 | 丹棠開發股份有限公司 |
| 建築設計 | PGA周簡聯合建築師事務所 |
| 鑑價機構 | 巨秉不動產估價師事務所、景瀚不動產估價師事務所、麗業不動產估價師事務所 |
| 面積(m2) | 2,896.92 |
| 單元範圍 | 臺北市中山區正義段四小段187地號等49筆土地 |
| 使用分區 | 商三、道路 |
| 實施方式 | 權利變換 |
| 更新地區 | 自行劃定更新單元 |
基地範圍圖
更新前
現況土地使用多為4至5層樓住宅使用，僅有鄰捷運人行空間東側1樓存有商業混合使用，現有建物密集，因此建蔽率較高，雖然土地使用分區規劃為第三種商業區，而實際現況土地使用效益偏低。
目前計畫範圍內約有16棟建物，現有戶數約為63戶左右，均屬私人所有，多為民國62年期間所興建，平均屋齡約33年，建物構造以鋼筋混凝土為主，部份屬磚造及加強磚造，除7層樓1棟外，樓層數多為4至5層樓，整體屋況普遍呈現老舊窳陋而存有朽壞之虞，且因年代久遠，以致居住環境品質日益惡化。
更新前照片
更新前照片
更新前照片
更新前地形圖
土地使用分區圖
產權分布圖
容積
| 項目 | 面積(㎡) | 百分比(%) | 備註 |
|---|---|---|---|
| 基準容積 | 8358.78 | 372 | |
| 都市更新容積獎勵 | |||
| ΔF1高於法定容積 | 237.42 | 2.84 | |
| ΔF2居住面積不及當地水準 | - | - | |
| ΔF3更新時程 | 501.52 | 6.00 | |
| ΔF4考量地區環境狀況 | |||
| ΔF4協助開闢或管理維護公共設施 | 829.07 | 9.92 | |
| ΔF4小計 | 829.07 | 9.92 | |
| ΔF5更新地區規劃設計 | |||
| ΔF5-1量體及色彩與環境協調 | 696.10 | 8.33 | |
| ΔF5-3供人行走之地面道路或騎樓 | 795.63 | 9.52 | |
| ΔF5-5基地規模 | 313.11 | 3.75 | |
| ΔF5-6綠建築設計 | 668.70 | 8.00 | |
| ΔF5小計 | 2473.54 | 29.60 | |
| ΔF6處理佔有他人土地之舊違章建築戶 | - | - | |
| 更新獎勵小計 | 4041.55 | 48.36 | |
| 申請容積獎勵總計 | 4041.55 | 48.36 | |
| 允建容積 | 12,400.33 | 552.24 | |
規劃
本案規劃A、B兩棟建築物，北側 A 基地規劃地上22層、地下5層，南側B基地規劃12層、地下3層鋼筋混凝土造建築；由於本案基地緊鄰市定古蹟建築空間，故於建築設計時以整體都市環境考量為出發，透過「建築配置人行步道空間系統」、「建築造型與材質色彩」、「景觀植栽計畫」等三個範疇與古蹟空間相呼應，以期能透過周圍整體環境的改善，來強化都市中古蹟空間角色與定位，另因本案鄰近捷運中山站、台北車站商圈，為強化商業使用及滿足原所有權人分回居住需求，規劃合適的店面、辦公室及住宅，延續既有商業行為及配合中山商圈及商務辦公的機能。
A基地1樓平面圖
A基地標準層平面圖
A基地地下1層平面圖
B基地1樓平面圖
B基地標準層平面圖
B基地地下1層平面圖
景觀配置圖
A基地立面圖
B基地立面圖
A基地剖面圖
B基地剖面圖
更新後透視圖
更新後與周邊環境模擬圖
A基地1樓平面圖A基地標準層平面圖A基地地下1層平面圖B基地1樓平面圖
B基地標準層平面圖
B基地地下1層平面圖景觀配置圖
A基地立面圖
B基地立面圖
A基地剖面圖B基地剖面圖更新後透視圖更新後與周邊環境模擬圖財務
下表數值僅供參考，實際數值應以核定公告版本為準。
備註說明
1.更新後銷售面積為6,349.89坪，車位數164個，更新後價值約為61.29億元。
2.重建費用平均單價為17.72萬元/坪。
3.人事管理費率5％、銷售管理費6%、風險管理費 12%、信託管理費970萬元。
| 項目 | 金額(億元) | 備註 |
|---|---|---|
| 更新前價值 | 11.08 | - |
| 更新後價值 | 61.29 | 1 |
| 共同負擔或更新成本 | - | |
| 重建費用(A) | 13.25 | 2 |
| 公共設費用(B) | 0.04 | - |
| 權利變換費用(C) | 2.41 | - |
| 貸款利息(D) | 0.57 | - |
| 稅捐(E) | 0.01 | - |
| 管理費用(F) | 3.94 | 3 |
| 容積移轉費用(G) | 0.00 | - |
| 共同負擔或更新成本總計 | 20.24 | - |
| 實施者分回 | 20.24(33.02%) | - |
| 地主分回 | 41.05(66.97%) | - |
1.更新後銷售面積為6,349.89坪，車位數164個，更新後價值約為61.29億元。
2.重建費用平均單價為17.72萬元/坪。
3.人事管理費率5％、銷售管理費6%、風險管理費 12%、信託管理費970萬元。
過程
| 2024-06-13 |
變更權利變換計畫核定
|
| 2024-04-29 |
小基地申請使照
|
| 2024-01-23 |
大基地申請使照
|
| 2024-01-10 |
變更權利變換計畫掛件
|
| 2023-07-19 |
小基地上樑典禮
|
| 2023-03-01 |
大基地上樑典禮
|
| 2020-08-27 |
小基地取得建照
|
| 2019-12-26 |
大基地申報開工
|
| 2019-09-20 |
取得大基地建造執照
|
| 2019-07-18 |
權利變換計畫核定公告實施
|
| 2019-06-03 |
權利變換計畫第五次審議會審議通過
|
| 2019-05-06 |
權利變換計畫第四次審議會審議
|
| 2019-03-10 |
權利變換計畫重行審議程序
|
| 2017-12-18 |
取得拆除執照
|
| 2017-03-14 |
權利變換計畫核定公告實施
|
| 2016-10-17 |
權利變換計畫第三次審議會審議通過
|
| 2016-07-18 |
權利變換計畫第二次審議會
|
| 2016-03-07 |
權利變換計畫第一次審議會
|
| 2015-12-10 |
召開聽證
|
| 2015-09-04 |
幹事及權變審查小組第二次複審會議
|
| 2015-05-26 |
幹事及權變審查小組複審會議
|
| 2014-12-12 |
幹事及權變審查小組會議
|
| 2014-09-09 |
權利變換計畫公辦公聽會
|
| 2014-08-13至2014-09-11 |
權利變換計畫公展期間
|
| 2014-02-19 |
權利變換計畫報核
|
| 2013-12-11至2014-01-11 |
申請選配期間
|
| 2013-12-06 |
舉辦權利變換計畫自辦公聽會
|
| 2013-10-03 |
事業計畫核定公告實施
|
| 2012-07-16 |
事業計畫審議會審議通過
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| 2010-09-29 |
幹事會議審查
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| 2010-07-28 |
自辦公開閱覽說明會
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| 2010-07-12至2010-07-31 |
公開閱覽期間
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| 2010-02-03 |
公辦事業計畫公聽會
|
| 2010-01-12至2010-02-10 |
事業計畫公展期間
|
| 2009-05-08 |
申請事業計畫報核
|
| 2009-04-24 |
自辦事業計畫公聽會
|
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