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2024
01/26
中山區南京東路三段與109巷交叉口案事業計畫及權利變換計畫案送件
公共利益
- 南京東路三段（40M）側規劃之騎樓空間保持2.5m的通行使用，並結合既有人行道提供良好的步行及自行車動線。
- 南京東路三段109巷（11M）原既有人行道較為狹窄，新建築物退縮後除原有之人行道1.3m外，另提供2.5m之人行步道並留設1.5m以上之綠化，緩衝人車視覺衝擊，強化林蔭步道之效果。
- 協助認養更新單元南側既有人行道（南京東路三段側）15年。
基本資料
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 實施者 | 忠泰建設股份有限公司 |
| 更新規劃 | 丹棠開發股份有限公司 |
| 建築設計 | 陳浩怡建築師事務所 |
| 鑑價機構 | 巨秉不動產估價、中泰不動產估價師聯合事務所、現代地政不動產估價師聯合事務所 |
| 面積(m2) | 1,842.34 |
| 單元範圍 | 臺北市中山區長春段二小段849地號等27筆土地 |
| 使用分區 | 第三種商業區（原屬第二種商業區）、第三種商業區（原屬第三種住宅區） |
| 實施方式 | 協議合建、權利變換 |
| 更新地區 | 捷運南京復興站周邊更新地區 |
更新前
▲更新前現況圖
▲更新前地形圖
▲使用分區圖
▲更新單元產權圖
容積
| 項目 | 面積(㎡) | 百分比(%) | 備註 |
|---|---|---|---|
| 基準容積 | 10,009.67 | 602.93% | - |
| 中央容積獎勵 | - | ||
| 危險建物及結構安全性能評估 | 701.28 | 7.01% | - |
| 綠建築獎勵 | 800.77 | 8.00% | - |
| 候選智慧建築證書獎勵 | 600.58 | 6.00% | - |
| 建築物耐震設計 | 1,000.97 | 10.00% | - |
| 時程獎勵 | 1,000.97 | 10.00% | - |
| 中央獎勵小計 | 4,104.57 | 41.01% | - |
| 地方容積獎勵 | - | ||
| 雨水流出抑制設施 | 100.10 | 1.00% | - |
| 留設人行步道或騎樓 | 642.07 | 6.41% | - |
| 建築設計符合審議會歷次會議通案重要原則 | 300.29 | 3.00% | - |
| 合法建築物屋齡達30年以上，無電梯或法停低於戶數十分之七 | 124.93 | 1.25% | - |
| 地方獎勵小計 | 1,167.39 | 11.66% | - |
| 申請容積獎勵總計 | 5,271.96 | 52.67% | 1 |
| 允建容積 | 15,014.50 | 814.97% | - |
| 實設容積 | 15,013.82 | 814.93% | - |
1.申請容積大於法規上限故以上限50%提列，為5,004.83㎡
2.相關容積獎勵應以後續事業計畫核定數值為準
規劃
一、設計配置原則及結構說明：
本案擬興建1棟，地上23層、地下6層，採鋼骨構造結構設計建築物，共規劃215個單元（11個商業單元、203個住宅單元、1個一般事務所單元），法定汽車停車位為160部，實際設置停車位191部。
二、景觀設計：
本案兩面臨路且位於商業熱區，故在鋪面的設計上提供深色系跳色作法使整體鋪面展現沉穩內斂的效果，並於兩面臨路側留設1.5m以上之綠化，緩衝人車視覺衝擊，強化林蔭步道之效果。
三、立面設計：
本案以基地周遭既有建築-街屋方格狀立面紋理為原型，從基地層向上延續至住宅空間，型塑出市街串聯與住商混合之都市樣貌，同時以格子遮陽回應南向日照，提升使用者良好之工作與生活品質。
▲地面層平面圖
▲標準層平面圖（偶數層）
▲標準層平面圖(奇數層)
▲地下層平面圖
▲建物立面圖（南向、西向）
▲建物立面圖（北向、東向）
▲建物透視圖
▲景觀平面配置圖
財務
下表數值僅供參考，實際數值應以核定公告版本為準。
備註說明
1.本案採部份協議合建、部份權利變換方式實施，更新後銷售面積為7,148.22坪，車位數190個，更新後價值約為109.00億元。
2.重建費用平均單價為32萬元/坪。
3.人事行政管理費率5％、廣告銷售管理費率5.6769%、風險管理費率15.64%、信託管理費469萬元。
| 項目 | 金額(億元) | 備註 |
|---|---|---|
| 更新前價值 | 41.24 | - |
| 更新後價值 | 109.00 | 1 |
| 共同負擔或更新成本 | - | |
| 重建費用(A) | 29.37 | 2 |
| 公共設施費用(B) | - | - |
| 申請容積獎勵支付費用(C) | - | - |
| 權利變換費用(D) | 2.81 | - |
| 容積移轉費用(E) | - | - |
| 都市計畫變更負擔費用(F) | - | - |
| 貸款利息(G) | 1.77 | - |
| 稅捐(H) | 1.32 | - |
| 管理費用(I) | 9.50 | 3 |
| 共同負擔或更新成本總計 | 44.76(41.07%) | - |
| 實施者分回 | 44.76(41.07%) | - |
| 地主分回 | 64.24(58.93%) | - |
1.本案採部份協議合建、部份權利變換方式實施，更新後銷售面積為7,148.22坪，車位數190個，更新後價值約為109.00億元。
2.重建費用平均單價為32萬元/坪。
3.人事行政管理費率5％、廣告銷售管理費率5.6769%、風險管理費率15.64%、信託管理費469萬元。
地址：臺北市衡陽路51號8樓之1
電話：02-2381-8700
傳真：02-2381-8701
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