都更顧問

林森北路西側案

林森北路商圈更新

臺北市 審議

本公司協助奇泰建設辦理都市更新程序,以部分權變部分協議合建方式辦理,改善建物老舊提升環境安全及機能。

公共利益

退縮留設2米人行步道
北側中山北路二段65巷以及南側中山北路二段65巷2弄路寬未達8米,基地退縮補足8米後2並留設2公尺人行步道。

基本資料

項目 內容
實施者 奇泰建設股份有限公司
更新規劃 丹棠開發股份有限公司
建築設計 王克誠建築師事務所
鑑價機構 政大不動產估價師聯合事務所、巨秉不動產估價師聯合事務所、高力國際不動產估價師事務所
面積(m2) 1,191.00
單元範圍 臺北市中山區中山段三小段355地號等13筆土地
使用分區 商四
實施方式 權利變換
更新地區 自行劃定更新單元

更新前

區內共有14棟老舊建築物,建物屋齡皆已超過三十年,現況消防救災動線狹小、土地使用強度低於法定使用強度、未銜接公共汙水下水道系統等,亟需透過都市更新方式,強化公共安全及防災性能、改善舊有環境品質,提升都市機能,創造各方多贏局面。


▲更新前現況照-1

▲更新前現況照-2

▲更新前現況照-3

▲更新前地形圖

▲使用分區圖

▲產權圖,全區皆為私有土地

容積

項目 面積(㎡) 百分比(%) 備註
基準容積  6,669.60  560%  - 
    中央容積獎勵 -
       危險建物及結構安全性能評估 533.57 8.00% -
       綠建築獎勵 400.18 6.00% -
       候選智慧建築證書獎勵 400.18 6.00% -
       無障礙環境設計 200.09 3.00% -
       建築物耐震設計 666.96 10.00% -
       時程獎勵 466.87 7.00% -
中央獎勵小計 2,667.85 40.00% -
    地方容積獎勵 -
  雨水流出抑制設施 66.70 1.00% -
 留設人行步道或騎樓 323.72 4.85% -
建築設計符合審議會歷次會議通案重要原則 200.09 3.00% -
充電汽車及機車停車位數為法車3% 66.70 1.00% -
合法建築物屋齡達30年以上,無電梯或法停低於戶數十分之七 133.39 2.00% -
地方獎勵小計 790.60 11.85% -
申請容積獎勵總計 3,458.46 51.85% 1
允建容積 10,004.40 840% -
實設容積 10,004.40 840% -
備註說明
1.申請容積大於法規上限故以上限50%提列,3,334.80㎡

規劃


▲地面層平面圖

▲標準層平面圖

▲立面圖

▲剖面圖

▲地面層景觀平面圖

▲更新後模擬透視圖

財務

下表數值僅供參考,實際數值應以核定公告版本為準。
項目 金額(億元) 備註
更新前價值 15.31 -
更新後價值 47.48 1
共同負擔或更新成本 -
    重建費用(A) 12.90 2
    公共設費用(B) - -
    權利變換費用(C) 1.15 -
    貸款利息(D) 0.52 -
    稅捐(E) 0.57 -
    管理費用(F) 4.05 3
    容積移轉費用(G) 0.00 -
共同負擔或更新成本總計 19.20(40.45%) -
實施者分回 19.20(40.45%) -
地主分回 28.28(59.55%) -
備註說明
1.本案領銜估價為政大不動產估價師聯合事務所,更新後銷售面積為4,973.03坪,車位數98個,更新後價值約為47.48億元。
2.重建費用平均單價為7.24萬元/坪。
3.人事管理費率5.00%、銷售管理費6.00%、風險管理費 14.72%、信託管理費70萬元。

過程

2023-03-03
召開都市更新幹事會複審
2022-05-31
召開都市更新幹事會
2022-02-16
2022-01-25
事業計畫及權利變換公開展覽
2021-10-20
申請更新事業計畫及權利變換計畫報核
2021-08-13
2020-06-09
更新單元劃定公告