都更顧問

品中山

整合上百人產權及處理佔用糾紛，創造新古典與Art Deco結合之優質好宅

臺北市 完成

丹棠受託擔任都更顧問。透過都更權利變換機制，違佔現住戶以負擔更新成本分回原佔有面積方式，順利解決違佔問題，也讓弱勢族群能獲居住的權利。

詳細資料

最新消息

2016
10/03

品中山(國盛中山區吉林段四小段)釐正圖冊核定公告

公共利益

協助開闢基地周邊計畫道路
本案協助開闢新生北路二段62巷(8M)、新生北路二段60巷(6M)及長春路61巷(6M)。

留設人行步道，改善周邊人行徒步空間品質
本更於基地四周沿街面留設人行步道，並使用鋪面及種植行道樹來美化週邊的環境景觀，並提供消防使用與行人空間，避免與人車爭道。
 

基本資料

項目 內容
實施者 國盛建設股份有限公司
更新規劃 規模工程顧問有限公司（事業及權變計畫階段）、財團法人都市更新研究發展基金會（釐正及產權登記階段）
建築設計 簡俊卿建築師事務所
鑑價機構 李林國際不動產估價師事務所、遠見不動產估價師事務所、臺住不動產估價師事務所
面積(m2) 3,133.00
單元範圍 臺北市中山區吉林段四小段705地號等46筆土地
使用分區 商四特(原屬商三)
實施方式 權利變換
更新地區 自行劃定更新單元

更新前

本區周邊為傳統3~5層之公寓，無設置停車空間，且多為住商混合使用的建物。基地現有地面層部分亦作商業使用，相對於其他基地而言，本案地面店面的保留相形重要，所以本案地面層除一般零售業、住宅梯廳、供公眾通行之人行步道外，即無多餘空間設置住戶使用之中庭為本案可惜之處，但延續舊有生活脈絡亦為都市更新該著重之處。


更新前範圍內建築物多有耐震力不足、建物外觀不佳等問題


巷道內多汽機車違停情形、缺乏步行空間，造成人車爭道


公私有土地分布圖

容積

項目 面積(㎡) 百分比(%) 備註
基準容積 1,7544.8 225   
    都市更新容積獎勵  
       ΔF1高於法定容積 - -  
       ΔF2居住面積不及當地水準 - -  
       ΔF3更新時程 1,228.14 7.00  
       ΔF4考量地區環境狀況 1,079.44 6.15 1
       ΔF5更新地區規劃設計 178.02 8.00  
          ΔF5-1量體及色彩與環境協調 701.79 4.00  
          ΔF5-2開放式空間廣場 - -  
          ΔF5-3供人行走之地面道路或騎樓 755.58 4.31 2
          ΔF5-4基地規模- 894.78 5.10 3
          ΔF5-5綠建築設計 - -  
      ΔF6處理佔有他人土地之舊違章建築戶 344.08 1.96 4
更新獎勵小計 5,003.81 28.52  
    其他獎勵  
其他獎勵小計 1,620.00 9.23 5
    容積移轉 - -  
申請容積獎勵總計 6,623.81 37.75  
允建容積 24,168.61 771.42  
實設容積 24,145.08 770.67  
備註說明
1.本案協助開闢新生北路二段62巷(8M)、新生北路二段60巷(6M)及長春路61巷(6M)等計畫道路。
2.基地沿新生北路二段62巷、新生北路二段60巷及長春路61巷留設2~6公尺人行步道。
3.本案為完整街廓，基地面積3,133(㎡)。
4.本案單元內舊違章建築戶共8戶，以現地安置方式處理。
5.本案申請增設公用停車空間容積獎勵，共增設公用停車108個。
 

規劃

地面層平面圖


開放空間配置圖


標準層平面圖

地下一層平面圖


南向立面圖


北向立面圖


東向立面圖


西向立面圖


空間規劃分布圖

建築環境模擬圖（日景）


建築環境模擬圖（夜景）
 
在建築規劃上，考量金山南北路高架橋為臺北市南北交通的重要動脈，而本案街廓位於高架橋第一排，乃臺北市重要的景觀面，而周邊建築設計整體而言毫無特色，因此在造型上採取新古典方式與Art Deco結合的方式處理，希望可以為本區帶入新的風格。同時也考量都市、街道、人行不同的層級來處理立面上不同的部分，都市層級部分，首在加強屋頂頂冠的美化設計與夜間照明，塑造光與影的韻律感，使都市景觀更有韻味，屋身則採順應臺灣亞熱氣候，採深開窗方式設計，一方面可達遮陽效果，一方面又可創造豐富陰影的立面表情，主體顏色以大地色為主，兼以穩重的褐色系為輔，讓往來於街道二側的車輛，不但不覺突兀，而且還可感受其隨時間變化的光影效果，對居民來說，適宜的採光與遮陽亦可提高居住品質。而建築基座部分，則承襲建築主體的細部設計，讓不同的材料如石材、山型磚、鍛造構件與洗石子…等以轉接收頭、材料分割方式，發揮材料的特色，提高整體住宅設計品質，行人可近距離感受石材的內斂與厚度，體會優質住宅空間。


更新後建物全貌


更新後建物（林森北路側）


更新後建物（長春路側）


更新後建物（新生高架橋側）


更新後協助開闢計畫道路(長春路61巷)

更新後退縮留設人行步道

財務

下表數值僅供參考，實際數值應以核定公告版本為準。
項目 金額(億元) 備註
更新前價值 16.63 -
更新後價值 37.04 1
共同負擔或更新成本 -
    重建費用(A) 22.38 2
    公共設施費用(B) 0.89 -
    權利變換費用(C) 1.18 -
    貸款利息(D) 1.56 -
    稅捐(E) 0.03 -
    管理費用(F) 5.72 3
    容積移轉費用(G) 0.00 -
共同負擔或更新成本總計 31.59(50.95%) -
實施者分回 31.59(50.95%) -
地主分回 30.42(49.05%) -
備註說明
1.本案領銜估價為李林國際不動產估價師事務所，更新後銷售面積為11,819.99坪，車位數351個，更新後價值約為62.01億元。
2.重建費用平均單價為15.89萬元/坪。
3.人事管理費率3％、營建工程管理費1,500萬元、銷售管理費6%、風險管理費 12%。

過程

2016-12-20
完成產權登記
2016-10-04
變更權變計畫(含釐正圖冊)公告實施
2016-03-31
變更權變計畫(含釐正圖冊)報核
2016-03-22
取得使照
2012-11-26
開工
2010-01-08
變更事業計畫(暨權變)計畫公告實施
2009-04-20
審議會通過
2008-10-22
公辦公聽會
2008-09-25~10-24
公開展覽30天
2008-05-22
申請變更事業(暨權變)計畫報核
2007-12-31
事業計畫公告實施
2007-12-03
審議會通過
2007-04-12
公辦公聽會
2007-03-14
~04.12公開展覽30天
2005-08-18
事業計畫送件
2004-12-28
自辦公聽會
2004-12-09
事業概要核准
2004-06-13
更新地區公告