都更顧問

中山站東側

窳陋地區重建,再創中山站商圈新風景

臺北市 施工

丹棠受託擔任都更顧問。區內建物老舊窳陋,與中山站商圈發展有明顯落差,亟待更新重生。

公共利益

退縮留設2米以上人行步道
基地臨北側計畫道路及東側長安西路19巷2弄皆退縮2公尺以上人行步道。

基本資料

項目 內容
實施者 益豐建設股份有限公司
更新規劃 丹棠開發股份有限公司
建築設計 大壯聯合建築師事務所
鑑價機構 景瀚不動產估價師、巨秉不動產估價師、永慶不動產估價師
面積(㎡) 985.00
單元範圍 臺北市中山區正義段四小段132地號等3筆土地
使用分區 商三、道路用地
實施方式 權利變換
更新地區 捷運中山站東側更新地區
 
基地範圍圖

更新前

本區鄰近捷運中山站、中山北路及南京西路,區內交通頻繁,沿著中山北路、南京西路亦是高樓林立,為本區商業層級最高地區,以新光三越百貨為核心,商業活動熱絡。
本案基地內建物主要為1層土造及磚造之平房,目前多作為住宅使用,區內建物呈現老舊窳陋且部分有傾頹或朽壞現象,消防安全堪慮,與周邊居住品質、空間環境及使用分區之使用機能不符,亟待更新再發展使用。
 
巷道狹小,消防安全堪虞
缺乏停車空間及人行步道空間

建物老舊窳陋_區域環境不佳


更新前產權範圍分布圖

容積

項目 面積(㎡) 百分比(%) 備註
基準容積 2,526.00 300   -  
    都市更新容積獎勵 -
          ΔF4-2 協助開闢都市計畫道路 335.06 13.26 -
       ΔF5更新地區規劃設計 -
          ΔF5-1量體及色彩與環境協調 202.08 8.00 -
          ΔF5-3供人行走之地面道路或騎樓 165.77 6.56 1
          ΔF5-6建築基地及建築物採綠建築設計 151.56 6.00 -
      ΔF6處理佔有他人土地之舊違章建築戶 403.61 15.98 2
更新獎勵小計 1,258.08 49.81 -
    其他獎勵 -
其他獎勵小計 0.00 0.00 -
    容積移轉 -
申請容積獎勵總計 1,258.08 49.81 -
允建容積 3,784.20  450.00 -
實設容積 3,780.44  448.98 -
備註說明
1.本案臨長安西路19巷2弄、北側6米計畫道路及東側6米計畫道路留設2~4公尺寬無遮簷人行道。
2.本案單元內舊違章建築戶共6戶。
 

規劃


更新後透視圖1

更新後透視圖2
地上一層平面圖
標準層平面圖

地下一層平面圖
立面圖

剖面圖
 

財務

下表數值僅供參考,實際數值應以核定公告版本為準。
項目 金額(億元) 備註
更新前價值 8.75 -
更新後價值 17.05 1
共同負擔或更新成本 -
    重建費用(A) 2.84 2
    公共設費用(B) 0.006 -
    權利變換費用(C) 0.20 -
    貸款利息(D) 0.099 -
    稅捐(E) 0.15 -
    管理費用(F) 0.83 3
    容積移轉費用(G) - -
共同負擔或更新成本總計 4.15(25.55%) -
實施者分回 4.15(25.55%) -
地主分回 12.89(74.45%) -
備註說明
1.本案領銜估價為景瀚不動產估價師聯合事務所,更新後銷售面積為1,776.65坪,車位數45個,更新後價值約為17.05億元。
2.重建費用平均單價為14萬元/坪。
3.人事管理費率4.9%、銷售管理費5.88%、風險管理費 10.50%、信託管理費465萬元。

過程

2021-08-10
事業及權利變換計畫核定
2021-01-25
召開第三次審議會(第459次)
2020-11-06
召開第二次審議會(第445次)
2020-10-07
召開第二次聽證會
2020-06-18
第二次幹事及權利變換計畫審查小組會議
2020-04-29
第二次公辦公聽會
2020-04-08~2020-05-07
第二次公開展覽
2018-08-27
召開第一次審議會(第339次)
2018-05-30
召開聽證會
2017-10-05
幹事及權利變換計畫審查小組複審會議
2017-03-29
幹事及權利變換計畫審查小組會議
2016-12-20
2016-11-30~12-29
公開展覽
2016-03-24
事業及權利變換計畫報核
2015-12-23
辦理申請分配選屋作業
2015-12-22
2000-06-26
公告劃定都市更新地區