都更顧問

敦北大樓

致力於綠建築及智慧型建築理念的落實

臺北市 施工

原址為國泰世華商業銀行敦北分行,由丹棠開發協助單元劃定,亦協助實施者國泰建設核定事業與權利變換計畫。

公共利益

退縮留設3至4米人行步道
基地三面臨路,更新後沿街退縮留設寬度約3至4公尺以上之無遮簷人行步道。

基本資料

項目 內容
實施者 國泰建設股份有限公司
更新規劃 丹棠開發股份有限公司
建築設計 陳傳宗建築師事務所
鑑價機構 麗業不動產估價師聯合事務所、宏大不動產估價師聯合事務所、連邦不動產估價師聯合事務所
面積(㎡) 1,137.00
單元範圍 臺北市松山區敦化段五小段2地號等4筆土地
使用分區 敦化南北路特定專用區(B區)(原屬第三種住宅區、第三種住宅區之二)
實施方式 權利變換
更新地區 自行劃定更新單元

更新前

基地現址為一棟地上7層、地下2層之鋼筋混凝土建物,除商業機能不足外,其使用年期已逾三十年之久,停車空間與消防救災空間不足,亦無法滿足地方發展需求等課題,確有更新之必要。


現況建物無法滿足未來商業發展需求,亦缺乏完善停車空間。


基地雖三面臨路,現況缺乏開放空間和完善步行空間。

地形圖


土地使用分區


產權分布情形

容積

項目 面積(㎡) 百分比(%) 備註
基準容積 3,828.75 336.74 -
    都市更新容積獎勵 -
       ΔF1高於法定容積 1,737.95 45.39 -
       ΔF3更新時程 268.01 7.00 -
       ΔF5更新地區規劃設計 900.13 23.51 -
          ΔF5-1量體及色彩與環境協調 382.88 10.00 -
          ΔF5-3供人行走之地面道路或騎樓 287.52 7.51 1
          ΔF5-5綠建築設計 229.73 6.00 2
更新獎勵小計 2,906.09 75.90 3
    其他獎勵  
申請容積獎勵總計 2,906.09 75.90 -
允建容積 6,715.33 590.62 -
實設容積 6,708.92 590.05 -
備註說明
1.本案臨敦化北路、敦化北路238巷及敦化北路244巷6弄留設2~4公尺寬無遮簷人行道。
2.本案通過綠建築評估分級標章銀級。
3.本案以更新獎勵上限(50%)進行申請,更新獎勵實際申請小計為2,886.58(㎡)
 

規劃

未來更新後擬規劃一棟地上14層、地下3層之金融與旅館之複合式大樓,藉由引入綠建築與智慧型建築設計理念,提升基地保水、綠化以改善環境品質,並配合人行動線連結與開放空間規劃,營造良好舒適之生活品質及都市意象,形塑其成為臺北市新地標。

符合現代化設計且安全之優質複合式商業大樓,結合多功能使用的綜合性服務設施,同時引進旅館設施,創造精緻都會商圈。

配置圖

平面圖(地面層)

平面圖(標準層)

平面圖(地下一層)

剖面圖

立面圖

更新後模擬圖

財務

下表數值僅供參考,實際數值應以核定公告版本為準。
項目 金額(億元) 備註
更新前價值 18.57 -
更新後價值 34.95 1
共同負擔或更新成本 -
    重建費用(A) 5.69 2
    權利變換費用(C) 3.58 -
    貸款利息(D) 0.29 -
    稅捐(E) 0.40 -
    管理費用(F) 2.03 3
共同負擔或更新成本總計 11.99(34.31%)  
實施者分回 11.99(34.31%) -
地主分回 22.96(65.69%) -
備註說明
1.本案領銜估價為麗業不動產估價師聯合事務所,更新後銷售面積為3,018.03坪,車位數64個,更新後價值約為34.95億元。
2.重建費用平均單價約17萬元/坪。
3.人事管理費率4%、銷售管理費5%、風險管理費 10%。

過程

2022-08-16
核發建造執照
2022-04-20
權利變換計畫核定公告
2022-01-14
召開審議會(第524次)
2021-10-18
168專案小組審查會議
2021-07-05
2021-06-28至07-12
公開展覽15天
2021-04-09
權利變換計畫申請報核
2021-02-23至03-24
申請分配期間
2021-02-23
2021-02-03
事業計畫核定公告
2020-08-24
召開審議會(第432次)
2020-03-02
召開審議會(第411次)
2019-09-27
168專案複審會議
2017-02-14
168專案審查會議
2016-05-24
幹事會
2016-03-21
2016-03-09至03-23
公開展覽15天
2015-12-30
事業計畫申請報核
2015-12-25
2015-07-07
更新單元公告